Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, tranh cãi về giá đất hiện nay không nằm ở việc cao hay thấp mà xuất phát từ cách hiểu chưa chính xác về khái niệm “giá thị trường”. Ông cho rằng việc yêu cầu bảng giá đất phải bám sát từng giao dịch trên thị trường là điều “không bao giờ làm được”, đồng thời đề xuất xây dựng giá đất dựa trên giá trị thị trường kết hợp với chính sách thuế để điều tiết hiệu quả.
Giá đất không thể xác định như vàng hay các loại hàng hóa
Chia sẻ tại talkshow “Bồi thường thu hồi đất: Làm sao để người dân không bị bỏ lại phía sau?”, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam – cho rằng một trong những nguyên nhân khiến công tác định giá đất gặp nhiều khó khăn là sự nhầm lẫn giữa giá đất và giá giao dịch trên thị trường.
Theo ông, hiện có nhiều quan điểm trái chiều khi cho rằng giá đất quá cao hoặc vẫn còn quá thấp. Điều này khiến quá trình xác định giá đất kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong tính toán chi phí đầu tư, đồng thời tác động đến hoạt động thẩm định tài sản của các ngân hàng.
Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không nằm ở mức giá mà ở cách tiếp cận.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng đất đai là loại tài sản mang tính cá biệt, không tồn tại một mức giá giao dịch chung như vàng, gạo hay nhiều loại hàng hóa khác. Giá mua bán của cùng một thửa đất có thể khác nhau tùy vào nhu cầu, mục đích sử dụng, yếu tố phong thủy cũng như khả năng tài chính của từng người mua.
Ông lấy ví dụ, một người có thể sẵn sàng trả giá rất cao vì mảnh đất phù hợp với nhu cầu của mình và vẫn cho rằng đó là mức giá hợp lý, trong khi người bán cần tiền gấp có thể chấp nhận mức giá thấp hơn thị trường.
Chính vì vậy, theo ông, việc yêu cầu bảng giá đất phải sát với mọi giao dịch thực tế trên thị trường là mục tiêu không thể đạt được.
Định giá đất cần dựa trên giá trị thị trường
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, nhiều quốc gia không xác định giá đất theo giá giao dịch mà dựa trên giá trị thị trường của thửa đất.
Giá trị thị trường phản ánh khả năng tạo ra lợi ích kinh tế của khu đất trong điều kiện phát triển kinh tế – xã hội tại một thời điểm nhất định, thay vì mức giá được hình thành từ thỏa thuận giữa hai cá nhân.
Ông dẫn ví dụ, một khu đất nằm trong vùng phát triển du lịch có thể tạo ra doanh thu lớn khi xây dựng khách sạn nên sẽ có giá trị cao. Tuy nhiên, nếu khu vực đó mất lợi thế về du lịch hoặc điều kiện kinh doanh thay đổi, giá trị thị trường của khu đất cũng sẽ giảm theo.
Theo ông, đây mới là cơ sở khoa học để xây dựng bảng giá đất, bởi khả năng sinh lợi của khu đất không phụ thuộc vào từng người mua hay người bán.
Trong khi đó, giá giao dịch trên thị trường luôn biến động theo cung cầu và tâm lý của từng thời điểm.
“Giá cả luôn dao động quanh giá trị”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.
Thuế nên là công cụ điều tiết thay vì liên tục điều chỉnh bảng giá đất
Từ góc nhìn trên, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng bảng giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường và duy trì tính ổn định, thay vì liên tục điều chỉnh theo từng giao dịch phát sinh.
Theo ông, khi đã có bảng giá đất hợp lý, Nhà nước có thể sử dụng chính sách thuế để điều tiết những trường hợp giá chuyển nhượng thực tế cao hoặc thấp hơn giá trị thị trường.
Ông dẫn kinh nghiệm của nhiều quốc gia khi áp dụng thuế đối với phần giá trị tăng thêm từ chuyển nhượng bất động sản, với mức thuế có thể lên tới khoảng 60% phần chênh lệch, qua đó hạn chế đầu cơ và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.
Giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản
GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết chi phí đất hiện chiếm trung bình khoảng 30% giá thành bất động sản, thậm chí tại nhiều khu vực trung tâm có thể lên tới 60-70%.
Nếu giá đất đầu vào liên tục tăng theo các giao dịch trên thị trường, giá bất động sản sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao, tạo điều kiện cho đầu cơ và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo ông, điều thị trường cần là một cơ chế xác định giá đất ổn định, phản ánh đúng giá trị sử dụng thay vì chạy theo biến động của từng giao dịch riêng lẻ.
Cần thay đổi tư duy trong công tác định giá đất
Kết luận, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng để tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong công tác định giá đất, cần chuyển từ việc bám theo giá giao dịch sang xác định đúng giá trị thị trường của đất.
Ông nhấn mạnh, khi bảng giá đất được xây dựng trên nền tảng giá trị thị trường và kết hợp với chính sách thuế phù hợp, Nhà nước sẽ có công cụ điều tiết hiệu quả hơn, đồng thời tạo môi trường minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp, ngân hàng và người dân.